Što nam donosi novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada?

Prvog dana ove godine stupio je na snagu novi (i prvi ikada) Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (“Narodne novine” br. 152/2024) kojim se uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža te se uređuju odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama. Također, ovim Zakonom se određuje koji su to zajednički dijelovi zgrade, utvrđuje se minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, način održavanja zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

Do sada je upravljanje i održavanje zgrada bilo definirano djelomično Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredbom o održavanju zgrada koja datira još iz 1997. godine. S obzirom na brojne pravne praznine u pogledu upravljanja i održavanja zgrada koje su rezultirale nedoumicama u praktičnoj provedbi upravljanja i održavanja zgrada donesen je ovaj Zakon o upravljanju i održavanju zgrada o kojem će se u ovom članku ukratko iznijeti neke odredbe koje bi mogle biti zanimljive svim suvlasnicima zgrada, a posebice predstavnicima suvlasnika te upraviteljima zgrada.

Zajednica suvlasnika – pravna osoba koja ima OIB

Prije svega, Zakon se primjenjuje na sve zgrade koje su definirane kao višestambene zgrade, stambeno-poslovne zgrade, poslovne zgrade i blokovske garaže.

Velika novost je da se zajednica suvlasnika koju čine svi vlasnici posebnih dijelova pojedine zgrade, smatra pravnom osobom te stječe pravnu osobnost upisom u Registar zajednica suvlasnika i istoj se dodjeljuje osobni identifikacijski broj. Navedeno znači da će zajednica suvlasnika moći stjecati prava i obveze te u sudskim postupcima biti na strani tužitelja ili tuženika. Propisano je i da u sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima koji su započeti, a nisu dovršeni do stupanja na snagu ovoga Zakona tužitelj može tužbu preinačiti sve do zaključenja glavne rasprave, bez pristanka tuženika i bez pristanka zajednice suvlasnika, tako da na mjesto tuženika odnosno tužitelja stupi zajednica suvlasnika.

Registar zajednice suvlasnika vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove, jedinstveno za sve zajednice suvlasnika u RH, u elektroničkom obliku. Riječ je o javnom registru te zahtjev za upis u Registar podnosi upravitelj zgrade.

Izrijekom je propisano kako zajednica suvlasnika odgovara za štetu koja nastane zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji se odnose na održavanje zgrade te za štetu koja nastane od dijela zgrade kada nije moguće utvrditi od kojeg posebnog dijela potječe šteta. Za štetu prema trećim osobama zajedno sa zajednicom suvlasnika solidarno odgovaraju svi suvlasnici i upravitelj zgrade. Iznimno će se upravitelj osloboditi odgovornosti za štetu ako može dokazati da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio izvođenje potrebnih radova kako bi se otklonila opasnost, a suvlasnici takav prijedlog nisu prihvatili.

Zajednički dijelovi zgrade i njihovo održavanje

Zakon izrijekom propisuje koji su to zajednički dijelovi i uređaji zgrade, pod uvjetom da suvlasnici međuvlasničkim ugovorom ne urede drugačije.

Također, definirano je kako održavanje zajedničkih dijelova zgrade podrazumijeva skup aktivnosti kojima se, osim u interesu suvlasnika, u javnom interesu održavaju i unaprjeđuju projektirana svojstva zgrade u pogledu ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i uporabne vrijednosti u skladu s važećim propisima.

Kao i ranije, razlikuje se redovito i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova zgrade pri čemu izvanredno održavanje uključuje hitne popravke, nužne popravke i investicijsko održavanje. S druge strane, redovito održavanje su aktivnosti koje se obavljaju redovito radi ispunjavanja propisanih obveza te održavanja zajedničkih dijelova u funkcionalnom stanju ili prema očitoj potrebi odnosno uobičajeno razumnoj potrebi.

Zabrana neovlaštenog natkrivanja i zatvaranja balkona, postavljanja klima uređaja na ulična pročelja

Nadalje, Zakon predviđa određene izrijekom navedene zabrane u pogledu aktivnosti suvlasnika kojima bi se narušio izgled i/ili funkcionalnost zgrade.

Tako je zabranjeno izvoditi radove nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa. Iznimno je moguće vršiti radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa ako se navedeni radovi izvode unificirano za cijelu zgradu i u skladu s građevinskim propisima te propisima koji se tiču zaštite kulturnih dobara.

Također, definirano je i da se na uličnim pročeljima zgrada ne smiju postavljati uređaji za hlađenje, grijanje, obnovljive izvore energije te antenski sustavi, kao ni cijevi, kabeli i pribor za te uređaje. Iznimno, navedeni uređaji mogu se postaviti na balkone, lođe ili terase na način da nisu direktno vidljivi s javne površine.

Osim toga, Zakon predviđa da svi zamjenski elementi na pročeljima izgrađenih zgrada moraju biti usklađeni s geometrijskim odnosima i bojom originalnih elemenata odnosno zamjenski elementi koje bi eventualno postavio pojedini suvlasnik ne smiju odstupati od ostatka zgrade. Također, propisana je i obveza za zgrade u kojima postoji mjesto za punjenje električnih vozila da su suvlasnici istih dužni primijeniti mjere zaštite od požara propisane posebnim zakonom kojim se uređuje zaštita od požara.

Potrebna suglasnost za kratkoročni najam i najam više osoba

Zakon predviđa još jednu novinu – potrebnu suglasnost za kratkoročno iznajmljivanje nekretnine te u slučaju najma nekretnine većem broju osoba.

Što se tiče obavljanja djelatnosti u zgradama, bez suglasnosti suvlasnika mogu se obavljati registrirane tihe i mirne djelatnosti. Za obavljanje drugih registriranih djelatnosti biti će potrebna suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom u kojem se takva djelatnost obavlja. Suglasnost se daje na minimalno pet godina, a može se opozvati i prije isteka roka ako se obavljanjem djelatnosti tri i više puta unutar dvije godine krši kućni red i prava ostalih suvlasnika. Za opoziv suglasnosti potrebna je odluka natpolovične većine suvlasnika. Potrebno je napomenuti i da je suglasnost vezana uz određeni stan bez obzira da li je u tijeku vremena na koju je dana suglasnost došlo do promjene vlasnika stana.

Kratkoročnim iznajmljivačima biti će potrebna prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika, uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom koji se namjerava koristiti za kratkoročan najam. Suglasnost se također daje na minimalno pet godina, uz mogućnost ranijeg opoziva u slučaju kršenja kućnog reda kako je to predviđeno i prethodno.

Predviđena je i obveza pribavljanja dvotrećinske suglasnosti i za suvlasnika koji namjerava u svoj poseban dio zgrade smjestiti više od četiri punoljetne osobe koje nisu rodbinski povezane u uspravnoj liniji ili u pobočnoj liniji do zaključno drugog stupnja srodstva, također uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi koji graniče s njegovim posebnim dijelom koji se namjerava koristiti za najam za veći broj osoba.  

U prijelaznom razdoblju, suvlasnici koji koriste svoje posebne dijelove za registrirane djelatnosti za koje je potrebna suglasnost, dužni su istu pribaviti u roku od pet godina po stupanju na snagu ovog Zakona. Također, jednak je rok propisan i za kratkoročne iznajmljivače, dok je rok za suvlasnike koji iznajmljuju stan većem broju osoba propisan rok od jedne godine za pribavu propisane suglasnosti.

Financiranje ugradnje dizala i uređenja pročelja

Na temelju ovog Zakona moguće je djelomično iz državnog proračuna (jednu trećinu troškova) financirati ugradnju dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade kod kojih su kumulativno zadovoljeni zakonom propisani uvjeti. Također, predviđa se da se na temelju ovog Zakona iz državnog proračuna i proračuna jedinica lokalne samouprave sufinancira uređenje pročelja zgrada kod kojih je također potrebno kumulativno zadovoljenje određenih uvjeta, pri čemu se navedeno odnosi na zgrade koje se nalaze unutar kulturno-povijesnih cjelina gradova.

Kućni red zgrade

Zakon predviđa i situacije povrede kućnog reda kojeg se trebaju pridržavati svi suvlasnici kao i svi koji se koriste zgradom, a pojedini suvlasnik je odgovoran za pridržavanje kućnog reda za sve treće osobe koje se koriste njegovim posebnim dijelom zgrade ili su kod njega u posjetu. Suvlasnici natpolovičnom većinom utvrđuju povredu kućnog reda za pojedinog suvlasnika te upravitelj zgrade na temelju te odluke i na zahtjev suvlasnika upućuje opomenu o obvezi pridržavanja kućnog reda onome suvlasniku koji se ne pridržava kućnog reda. Moguće je čak predvidjeti međuvlasničkim ugovorom obvezu plaćanja naknade za povrede kućnog reda, pa će u takvom slučaju upravitelj zgrade suvlasniku kojem u razdoblju od dvije godine uputi tri opomene, uz treću i svaku sljedeću opomenu u tom razdoblju izdati odluku o naknadi za nepridržavanje kućnog reda. Naknada se može propisati u međuvlasničkom ugovoru u rasponu od 50,00 do 500,00 eura te se naknada uplaćuje na račun zajedničke pričuve. Opomene izdane pojedinom suvlasniku se na zahtjev upravitelja unose u Registar zajednica suvlasnika te se će se brisati po proteku dvije godine od unosa u Registar.

Prekršajne odredbe

Zakon sadrži i prekršajne odredbe za povredu dužnosti upravitelja zgrade, suvlasnika zgrade te izvođača nezakonitih radova. Tako je primjerice propisano da će se novčanom kaznom u iznosu od 1.000,00 EUR do 5.500,00 EUR kazniti za prekršaj suvlasnik koji je fizička osoba ako odmah odnosno u najkraćem roku ne dopusti ulaz u svoj poseban dio zgrade kada je to potrebno radi održavanja zajedničkih dijelova zgrade ili otklanjanja kvara koji uzrokuje ili bi mogao uzrokovati štetu na zajedničkom dijelu ili posebnom dijelu drugog suvlasnika. Ista kazna predviđena je u slučaju postavljanja primjerice klima uređaja na pročelje zgrade ili u slučaju neovlaštenog natkrivanja ili zatvaranja balkona, a kazne su predviđene i za izvođače takvih radova.